Winkelruimte of kantoorruimte – let op huurrechtregime!

Winkelruimte of kantoorruimte huren – let op huurrechtregime!

Winkelruimte of kantoorruimte huren? Of bezig met een bedrijfsovername? Ook bij vrijwel elke MKB bedrijfsovername speelt de (ver)huur van het bedrijfspand een rol.
Wilt u als huurder of verhuurdervastigheid / huurbescherming of liever meer flexibiliteit?
Het maakt veel verschil welk huurrechtregime van toepassing wordt verklaard of (feitelijk) van toepassing is.

Mijn dringende advies: wees kritisch op de inhoud en laat u adviseren, onder andere over de keuze winkelruimte of kantoorruimte.
Doet u dat niet, dan kan het u (op termijn) veel geld gaan kosten.

Kort gezegd gaat het in dit blog om de kwalificatie van het toepasselijke huurrecht regime: het huurrecht regime winkelruimte ex 7:290 BW of het huurrecht regime kantoorruimte (en andere bedrijfsruimte) ex 7:230a BW.

Winkelruimte of kantoorruimte – wat is het verschil?

Het huurrecht regime winkelruimte biedt u als beoogd huurder veel huurbescherming. Denk aan de looptijd van de huurovereenkomst. De eerste huurtermijn is vijf jaar. Als niet wordt opgezegd, wordt automatisch met vijf jaar verlengd. Als de huur na het verstrijken van tien jaar niet is opgezegd, geldt deze daarna voor onbepaalde tijd.
Bij opzegging dient verhuurder de opzeggronden te noemen. Voor de huurder geldt dat niet. Een opzegging door verhuurder doet de huur niet eindigen. Als de huurder niet binnen zes weken instemt, moet de verhuurder bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst vorderen. Tussentijdse beëindiging is alleen met wederzijds goedvinden van beide partijen mogelijk.
De wet heeft verder een beperkt aantal opzeggingsgronden aan de verhuurder toegekend.

Het huurrecht regime winkelruimte kan daarentegen ook als beduidend minder flexibel worden gezien dan het huurrecht regime kantoorruimte. Denk bij huurrecht regime winkelruimte aldus aan die lange huurtermijnen van 5 + 5 jaar, een lange opzegtermijn van 1 jaar tegen het einde van de eerste 5 jaar en stringente opzegformaliteiten.

Het kantoorruimte regime (dat ook geldt voor overige bedrijfsruimte) heeft veel meer vrijheid om contractuele afspraken te maken, over de duur van de huur, de duur van de opzegtermijn, de wijze van opzegging etc.

Gaat u als huurder kostbare investeringen aan het huurpand plegen, of heeft u bij aanvang onderneming anderszins omvangrijke investeringen, dan kan huurzekerheid belangrijk zijn. Om de tijd te krijgen de investeringen terug te verdienen.

Wilt u als huurder flexibiliteit, bijvoorbeeld omdat u vroegtijdig of tussentijds de huur wilt kunnen opzeggen, bijvoorbeeld indien de gestarte onderneming minder goed draait dan gehoopt, dan is het huurrecht regime kantoorruimte (en andere bedrijfsruimte) een goede optie.

Zorgt u niet voor flexibiliteit in het huurcontract, dan kan een verhuurder u houden aan betaling van de huur gedurende de hele looptijd. Dat kan dus 5 jaar zijn. Of langer. Rekent u maar uit wat u dit kost aan maandelijkse huurpenningen etc.

Winkelruimte of kantoorruimte  – een keuze?

Soms is er weinig te kiezen tussen huurrecht regime winkelruimte of kantoorruimte. Begint u onmiskenbaar een winkel, dan zal een verhuurder een huurovereenkomst winkelruimte ex 7:290 BW willen afsluiten.

Doch er bestaan ook twijfelgevallen tussen winkelruimte of kantoorruimte. Een voorbeeld daarvan is een schoonheidssalon.

Zie ter illustratie de uitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216.

In dit geval oordeelde het Hof Den Bosch dat de Schoonheidssalon een 7:230a BW-bedrijfsruimte betrof. Waarom:

– de aard en de inrichting van het gehuurde zijn relevant: beslissend voor de vraag of sprake is van een artikel 7:230a of een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan – bij aanvang huur – voor ogen heeft gestaan (Vgl. HR 3 december 2004, LJN AR4783);

– partijen stond in dit geval het gebruik van het gehuurde als praktijkruimte ten behoeve van een schoonheidssalon voor ogen, hetgeen aansluit bij de wijze waarop het gehuurde is ingericht;

– de contractuele bestemming: ingevolge artikel 1.2 van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als praktijkruimte ten behoeve van huurder (met schoonheidssalon);

– de inschrijving van het bedrijf in de Kamer van Koophandel: is de omschrijving exploitatie van een schoonheidssalon?

– toetsing wel /geen losse verkoop vanuit het gehuurde van producten (die verband houden met de exploitatie van de schoonheidssalon). Is deze losse verkoop een belangrijk deel van de omzet?

– bepalen kernactiviteit: het voeren van de schoonheidssalon / het geven van schoonheidsbehandelingen is de kernactiviteit, in welk kader ook wel cosmetica producten worden verkocht, en niet omgekeerd. Dat wijst erop dat hier sprake is van een artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte.

– inrichting: de inrichting van de onderneming is zodanig dat (tegelijkertijd) één klant een persoonsgebonden behandeling krijgt (vgl. kantonrechter Amersfoort 12 juli 2000, Prg. 2000/5513). Een volgende klant zal eventueel een korte periode in de wachtkamer verblijven.

– locatie: het gaat hier, gelet op locatie, bovendien niet om een ‘winkel’ in cosmetische producten. Het gehuurde is gelegen in een buitengebied, in een doodlopende straat met zeven woningen. Van ‘bestemmingsverkeer en -publiek’ is geen sprake. De deur is gesloten; het publiek moet aanbellen.

Wat is dus relevant voor het toepasselijke huurregime winkelruimte of kantoorruimte? Met name het feitelijke gebruik van het gehuurde, de inrichting daarvan en de locatie. En de contractuele bestemming.

U kunt desgewenst vooraf bij de inrichting van uw bedrijfsvoering rekening houden met het gewenste huurrechtregime winkelruimte of kantoorruimte. Om achteraf ongewenste gevolgen te voorkomen. Dus bewust met de mogelijkheden “spelen”, zodat het gewenste huurrechtregime van toepassing is.

Winkelruimte of kantoorruimte  – kies bewust!

Onlangs liet een relatie een huurovereenkomst aan mij zien aangaande haar schoonheidssalon, waarbij de verhuurder had gekozen voor het huurrecht regime winkelruimte met lange huurtermijnen van 5 + 2 x 5 jaar, een lange opzegtermijn etc.

In  dat geval was er veel voor te zeggen te kiezen voor het andere regime, huurrecht regime kantoorruimte (en andere bedrijfsruimte).
Vanwege de flexibiliteit, maar ook omdat beide regimes totaal anders omgaan met de vraag wat het gehuurde omvat en of de voorzieningen en installaties (denk aan verwarming, airco etc.) wel of niet tot het gehuurde behoren.
En ergo dus de vraag wie het potentieel kostbare onderhoud en vervanging / vernieuwing daarvan dient te dragen.

Bij het huurrecht regime winkelruimte wordt in beginsel casco verhuurd, dus behoren installaties en voorzieningen (veelal) niet tot het gehuurde. Dus komen de kosten van onderhoud en vervanging / vernieuwing daarvan voor rekening van de huurder.

Bij het huurrecht regime kantoorruimte (en andere bedrijfsruimte) zijn onder het gehuurde normaliter begrepen de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen, dus komen de kosten van onderhoud en vervanging / vernieuwing daarvan voor rekening van de verhuurder. Tenzij de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen van het gehuurde zijn uitgezonderd in het PV van oplevering! – dan komen de kosten van onderhoud en vervanging / vernieuwing daarvan voor rekening van de huurder. Opletten dus!

Winkelruimte of kantoorruimte – vragen

Heeft u naar aanleiding van dit blog over winkelruimte of kantoorruimte vragen of wilt u juridisch advies over – of begeleiding bij het opstellen of aanpassen van uw huurovereenkomst, dan kunt u mij bellen of mailen.
Ik ben u graag van dienst. Inzake advies over dit vraagstuk winkelruimte of kantoorruimte en de gevolgen daarvan.
Beter voorkomen dan genezen.

Berkel-Enschot, 24 november 2022
Auteur van dit artikel © :
mr. Enno Schets
Advocaat
Schets Advocatuur
013-5331752
06-57644156
Zie www.schetsadvocatuur.nl

Dit blog artikel is met aandacht geschreven, doch is algemeen van karakter en van informatieve aard. Deze algemene informatie kan niet of verminderd van toepassing zijn, zulks afhankelijk van de specifieke omstandigheden van uw situatie. Dit blog artikel dient derhalve niet als concreet juridisch advies te worden beschouwd. Elke situatie staat op zich en behoeft normaliter maatwerk. Schets Advocatuur aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor het gebruik en de gevolgen van het gebruik van de informatie uit dit blog artikel.