Huur betalen tijdens Corona? Eerste uitspraak gewezen! * En inmiddels meerdere uitspraken gewezen.

Huur betalen tijdens Corona?

Een vraag die veelvuldig is gesteld. De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord- Nederland heeft op 27 mei 2020 als eerste rechter in kort geding uitspraak gedaan over Corona en de huur betalen van bedrijfsruimte.

Huur betalen tijdens Corona? – Samengevat:

dit kort geding gaat tussen bierbrouwer Inbev en een verhuurder. Inbev wil de huur tot 1 september 2020 slechts gedeeltelijk (namelijk 2/3 daarvan) betalen. De rechtbank gaat uit van een huurrechtelijk gebrek (die maakt dat het gehuurde gedurende langere tijd niet volgens de contractuele bestemming kan worden gebruikt) en overweegt dat voor de hand ligt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, nu horeca op last van de overheid is gesloten.

De gevolgen van de coronacrisis worden dus in zoverre tussen huurder en verhuurder verdeeld dat Inbev tot en met augustus 2020 mag volstaan met betaling van 2/3 deel van de maandhuur.

De feiten en omstandigheden over huur betalen tijdens Corona

Inbev huurt van Sigismund B.V. horecabedrijfsruimte die Inbev op haar beurt doorverhuurt aan een onderhuurder als een bruin café. De huurprijs bedraagt € 1.761,97 per maand (inclusief BTW).

In de huurovereenkomst die de rechtsvoorgangers van Sigismund en Inbev in 1984 hebben gesloten, staat onder meer het volgende:

“Bestemming Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruik als cafébedrijf.”

Verder is bepaald dat de Algemene Bepalingen volgens het ROZ-model 1980 van toepassing zijn. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

” Hoofdstuk XI. Schade

3. De verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die ontstaat aan de personen en de goederen van de huurder of van derden, behalve (…). De verhuurder is niet aansprakelijk voor enige schade die voor de huurder zou kunnen voortvloeien uit tekortkomingen van de eventuele leveringen en diensten.

Hoofdstuk XIV. Betaling

De betaling van huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige korting, aftrek of compensatie – geschieden (…) op een nader door de verhuurder op te geven rekening. (…)”

Op aanwijzen van de Nederlandse regering heeft de Veiligheidsregio Drenthe als maatregel in het kader van de Coronacrisis de Noodverordening COVID-19 vastgesteld. Artikel 2.3 lid 1 sub a van die noodverordening bepaalt dat het verboden is om eet- en drinkgelegen (anders dan in het kader van een afhaalfunctie) open te houden.

In verband hiermee is ook het café niet meer open voor publiek.

Inbev heeft per brief van 25 maart 2020 aan verhuurder medegedeeld over de maand april geen huur te betalen.
Inbev biedt vervolgens aan 2/3 deel van de huurprijs over april en mei te willen betalen, stellende dat sprake is van een gebrek.

Verhuurder is niet op dit voorstel ingegaan en start op 20 april 2020 een kort geding.
Kort daarna betaalt Inbev overeenkomstig haar voorstel 2/3 deel van de huur over april.

Het kort geding over huur betalen tijdens Corona gaat met name over de vraag of Inbev mag volstaan met betaling van 2/3 deel van de huur over de maanden mei t/m augustus. Daarbij gaan partijen er vanuit dat het bruin café in ieder geval niet voor 1 september kan worden heropend.

(Noot: per 1 juni 2020 mogen de horecagelegenheden van overheidswege weer open, onder specifieke voorwaarden, zoals op terrassen buiten 1,5 meter afstand houden, binnen verplicht reserveren, maximaal 30 klanten in het café etc.).

Huur betalen tijdens Corona? Het vonnis van de voorzieningenrechter in kort geding

Het vonnis is beknopt geformuleerd, vandaar bijgaand citaat van de beslissing  van de rechter in kort geding over huur betalen tijdens Corona:

4.4. Dit ligt anders voor het resterende deel van de huur (van 1/3 deel). Voor toewijzing daarvan is nodig dat met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat Inbev ook dat deel aan Sigismund verschuldigd is. Aan die voorwaarde wordt niet voldaan. De voorzieningenrechter overweegt daartoe het volgende.

4.5. Vaststaat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Vaststaat ook dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met het Coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en dat Inbev en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen.

Inbev beroept zich er naar voorlopig oordeel terecht op dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. (..)

4.6. Artikel 7:207 BW is van regelend recht en kan dus contractueel worden uitgesloten. Sigismund heeft betoogd dat partijen, althans hun rechtsvoorgangers, dat hebben gedaan. Zij beroept zich in dat verband op hoofdstuk XIV van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst.

Inbev heeft dit standpunt naar voorlopig oordeel terecht bestreden. De vraag of het recht op huurprijsvermindering is uitgesloten, moet worden beoordeeld aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf.
Uit de tekst van die bij rov. 2.3. geciteerde bepaling, die handelt over ‘betalingen’, blijkt niet dat de rechtsvoorgangers van partijen de bedoeling hebben gehad om dat te doen. Laat staan dat zij daarbij het oog hebben gehad op ernstige gebreken die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet volgens de contractuele bestemming kan worden gebruikt.

Dat partijen destijds hebben afgesproken dat betaling van huurpenningen ‘zonder enige korting’ op een rekening van de verhuurder moet geschieden, is onvoldoende om aan te nemen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat dit wel is overeengekomen. Te minder nu de wettelijke regeling van artikel 7:207 BW, zoals Inbev terecht aanvoert, bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestond en latere ROZ-modellen (die nog steeds een vergelijkbare bepaling over ‘betalingen’) bevatten, de aanspraak op huurprijsvermindering in geval van een gebrek in een ander artikel met zoveel woorden uitsluiten. (…)

4.7. Gelet op het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter het beroep van Inbev op huurprijsvermindering zal afwijzen en de vordering van Sigismund tot betaling van de volledige huur over de maanden april tot en met augustus 2020 zal toewijzen. (…)

4.8. De door Inbev voorgestelde vermindering met een derde komt voorshands niet onredelijk voor en dit kort geding leent zich er niet voor om daar nader onderzoek naar te doen. Inbev zal daarom (slechts) worden veroordeeld om gedurende de door Sigismund genoemde periode (aan Sigismund) maandelijks twee derde van de huur te betalen, te weten € 1.174,65 inclusief BTW (derhalve voor iedere maand gedurende de maanden juni, juli en augustus 2020). Dat betekent dat Inbev met haar betaling van € 1.761,97 op 4 mei 2020, de huur voor april inmiddels volledig en de huur voor mei deels heeft voldaan.

De voorzieningenrechter komt niet toe aan de vraag of de Inbev ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, wat een weging vergt van alle omstandigheden van het geval. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

Huur betalen tijdens Corona? Eerste conclusie

Dit betreft pas een eerste uitspraak – in kort geding – over huur betalen tijdens Corona. In elke zaak zijn de specifieke feiten en omstandigheden van groot belang, waaronder de inhoud van de huurovereenkomst.
In de huurovereenkomst met Inbev was het beroep op een huurprijsvermindering niet uitgesloten. In de meer recente versies van de algemene bepalingen ROZ is het recht op huurprijsvermindering wel uitgesloten. Artikel 7:207 BW is namelijk van regelend recht zodat daarvan contractueel kan worden afgeweken.

Ik ben benieuwd hoe rechters gaan oordelen over huur betalen tijdens Corona. Met name indien huurders minder huur (willen) gaan betalen vanuit de huidige situatie per 1 juni 2020 dat de horeca weer gedeeltelijk van overheidswege open mag zijn, doch daarmee de exploitatie niet rendabel is te maken.

* Noot: inmiddels (per 22 juni 2020) zijn meerdere uitspraken gewezen. Voor een aardig algemeen artikel hierover, zie nos.nl “Huurstrijd in de rechtszaal: wie betaalt de lasten van de horecasluiting?“.

Een goed gemotiveerde, recente uitspraak van 11 juni 2020 van de kantonrechter in kort geding betreft ECLI:NL:RBAMS:2020:2914.
De huurder wenst vanwege de Corona (gevolgen) een huurkorting van 25% en wil tevens 25 % van de huurprijs opschorten totdat, kort gezegd, de overheidsmaatregelen zijn opgeheven.
Overmacht wordt in deze uitspraak niet aangenomen, onvoorziene omstandigheden wel. Het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming levert een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW op.
Het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren, wordt aangetast door een crisis van dit formaat.
De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst.
Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze over beide partijen te worden verdeeld.
De kantonrechter gaat vervolgens in op de concrete situatie. En acht het aannemelijk dat de bodemrechter een huurkorting van 25 % zoals door huurder is voorgesteld redelijk zal achten.
Omdat een definitieve huurprijsvermindering door de bodemrechter moet worden vastgesteld en thans niet vaststaat hoe de situatie rondom het corona-virus zich de komende maanden ontwikkelt, acht de kantonrechter in afwachting van het oordeel van de bodemrechter in een daartoe aan te spannen bodemprocedure een opschorting van 25 % van de huurprijs gedurende een periode van zes maanden na 1 april 2020, derhalve tot 1 oktober 2020, redelijk.
Het restant van de huurprijs blijft verschuldigd over deze periode.

Berkel-Enschot, 1 juni 2020 (bijgewerkt op 22 juni 2020).
Auteur van dit artikel © :
mr. Enno Schets
Advocaat
Schets Advocatuur
013-5331752
06-57644156
www.schetsadvocatuur.nl