Vereisten totstandkoming overeenkomst

Vereisten totstandkoming overeenkomst – regelmatig zie ik terugkomen dat een partij meent dat overeenstemming is bereikt over de verkoop van aandelen of activa of over een andere commerciële overeenkomst. Mondeling of schriftelijk.

Recent heeft het Gerechtshof Den Haag hierover nog weer eens duidelijkheid verschaft.
Onder verwijzing naar eerdere uitspraken van de Hoge Raad hierover (zie hierna).

Een reminder voor allen werkzaam op het terrein van bedrijfsovername en degenen die belangrijke commerciële contracten (willen) afsluiten.

Vereisten totstandkoming overeenkomst – oordeel Gerechtshof Den Haag

Op 4 mei van dit jaar heeft het Gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan over de vraag of tussen partijen een (mondelinge) koopovereenkomst tot stand is gekomen. Met betrekking tot enkele percelen grond.

Qua leerstuk niet anders dan bij bedrijfsovername.

Of indien wordt onderhandeld over andere commerciële contracten.

De casus:
Totstandkoming (mondelinge) overeenkomst?

Volgens A [appellante] is er tijdens het gesprek op 23 december 2017 tussen partijen overeenstemming bereikt en is er mondeling een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de percelen.

De afspraken zijn enkele dagen later door een medewerker van de projectontwikkelaar, ingeschakeld door B [geïntimeerde 1], per e-mail bevestigd aan A met B in de c.c.

Voorzover die e-mail pas het (schriftelijke) aanbod van B betrof, geldt dat A dit aanbod heeft aanvaard door per e-mail te antwoorden: “Akkoord. Dit hebben wij inderdaad zo afgesproken.”

B heeft aangevoerd dat door hen geen aanbod is gedaan. Het gesprek was slechts oriënterend. Bovendien ontbreekt er overeenstemming over essentiële onderdelen zoals het tijdstip van levering, de begrenzing van het terrein en de deadline voor het moment van indienen van een aanvraag omgevingsvergunning door de ontwikkelaar.

Ook uit de houding van A na het kennismakingsgesprek kan worden afgeleid dat A er niet vanuit ging dat een overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen.

Leerstuk vereisten totstandkoming overeenkomst volgens het Hof:

Het hof stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan.
Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.

Voorts is van belang dat de totstandkoming van een overeenkomst veronderstelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden zo mochten begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte resultaat reeds gebonden zouden zijn.
Beslissend is niet of partijen nog in onderhandeling zijn over één of meer openstaande punten, maar of over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming is bereikt.

Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414, NJ 2004, 460).

Het hof vervolgens toetsend in deze zaak:

  1. Vast staat dat partijen op 23 december 2017 voor het eerst met elkaar hebben gesproken, dat (in elk geval) B dit zag als een oriënterend gesprek
  2. ook als de e-mail van de medewerker van de projectontwikkelaar moet worden beschouwd als een bevestiging dat partijen op 23 december 2017 overeenstemming hadden bereikt over de prijs en de saneringskosten van de percelen, kan nog niet gezegd worden dat daarmee reeds een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen.
  3. Het gaat hier immers niet om een eenvoudige koopovereenkomst maar om de verkoop van twee percelen met de bestemming bedrijfsactiviteiten als grond voor woningbouw met een serieus financieel belang.
  4. Bij een dergelijke transactie spelen naar het oordeel van het hof niet alleen de prijs en het object een essentiële rol maar ook andere factoren, zoals de datum van levering. Vast staat dat daarover tussen partijen (nog) geen overeenstemming bestond. Een dergelijke leemte kan ook niet op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid worden ingevuld.
  5. Nu op dit essentiële onderwerp (nog) geen overeenstemming was bereikt, is er naar het oordeel van het hof op 23 december 2017 geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen.
  6. Daarbij komt dat ook de houding van A na 23 december 2017 niet erop wijst dat zij er vanuit ging dat een perfecte overeenkomst tot stand was gekomen. Zo is na 23 december 2017 slechts eenmaal telefonisch contact geweest met de medewerker van de projectontwikkelaar en is in januari 2018 voor de laatste keer gesproken met B.
    Ook heeft A het vergunningentraject niet (verder) in gang gezet en moest de tekenaar stoppen met het maken van de bouwtekeningen in het kader van een bouwvergunning. Pas op 6 augustus 2018 is er een reactie gekomen van A op de e-mail van de medewerker van de projectontwikkelaar van 27 december 2017.

B heeft in reactie op de mail van 6 augustus 2018 onmiddellijk aan A laten weten dat er geen definitieve deal was.

Conclusies leerstuk: vereisten totstandkoming overeenkomst

  • Aanbod + aanvaarding = wilsovereenstemming = overeenkomst (art. 6:217 lid 1 BW). Wijkt de aanvaarding af van het aanbod, dan geldt zij in beginsel als een nieuw aanbod en verwerping van het oorspronkelijke aanbod (art. 6:225 lid 1 BW);
  • Wanneer is er wilsovereenstemming? Dat hangt af van de verklaringen van partijen. Dus normaliter van wat zij op schrift hebben gesteld (of hebben gezegd). Erg belangrijk dus om duidelijk te zijn in je – schriftelijke – communicatie.

Wat wil je precies, onder welke voorwaarden en wil je al binding bereiken of nog niet?

Denk aan wel / niet gemaakte voorbehouden.

Gedragingen zijn ook belangrijk. Zet je alles in om overeenstemming te bereiken (via het zetten van nadere stappen, zoals gesprekken, calls en presentaties) of ben je meer terughoudend in je gedrag: neem je de tijd, werk je met voorbehouden, wil je eerst zaken (laten) onderzoeken etc.

  • Ofwel: mochten partijen elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden zo begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte resultaat reeds gebonden zouden zijn?

Een kwestie van uitleg dus.

Van de bedoelingen van partijen. Duidelijkheid hierin is dus essentieel.
Advies: deze bedoelingen uitschrijven in duidelijke, schriftelijke communicatie. Zodat het niet met name een kwestie wordt van uitleggen achteraf.

  • Op basis van voorgaande criteria (verklaringen en gedragingen) dient de vraag te worden beantwoord of over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming is bereikt.

Wat zijn dan de essentialia?

  • Het hof: het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval.

Bedoeling van partijen: zie mijn advies hiervoor.
Benoem verder de essentialia concreet, waarover overeenstemming is bereikt of te bereiken, ook omdat deze subjectief kunnen zijn. Wat voor een koper belangrijk is, hoeft dat voor een verkoper niet te zijn en omgekeerd. Zie verderop in het blog over de essentialia, bijvoorbeeld dit artikel. Of dit artikel.

Wil je ruimte houden in de onderhandelingen en nog geen binding bereiken, dan kun je ook uitdrukkelijk kiezen voor een niet – limitatieve opsomming van essentialia, door dat ook met zoveel woorden te duiden in de correspondentie/stukken.

Of voor een voorbehoud te kiezen dat je slechts gehouden bent om de transactie aan te gaan, indien definitieve overeenstemming is bereikt (middels ondertekening daarvan door beide partijen) omtrent een voor beide partijen acceptabele koopovereenkomst met alle bijbehorende overeenkomsten (zoals managementovereenkomst, huurovereenkomst etc.).
Er kunnen immers ook in een later stadium van de onderhandelingen nog items opduiken, die van belang (blijken te) zijn.

Zie ook deze uitspraak van de Hoge Raad, rechtsoverweging 4.2: Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals ….

Zie ook deze uitspraak van de Hoge Raad, rechtsoverweging 3.3.2.

Voornemen tot verder onderhandelen: is dat de bedoeling, schrijf dat dan uit, bijvoorbeeld middels een concreet stappenplan tot aan de beoogde closing.

Persoonlijke mening inzake vereisten voor totstandkoming van een overeenkomst

Ik meen dat niet te snel overeenstemming mag worden aangenomen. Contracteervrijheid staat voorop.
Dat ligt anders als partijen de transactie per se willen. Dan kan dat zo worden opgeschreven. De meeste bedrijfsovernames zijn evenwel complexer, zodat doorgaans in stappen en met voorbehouden wordt gewerkt, voordat volledige overeenstemming is bereikt en geclosed kan worden.

Zowel verkoper als koper moeten bovendien echt de bedrijfsoverdracht willen (doorzetten). Het tegen de zin van de verkoper of koper afdwingen van een bedrijfsovername of ander commercieel contract werkt doorgaans niet. Al was het maar omdat partijen na de closing nog veelal op 1 of andere manier met elkaar (moeten) samenwerken, soms gedurende vele jaren nadien.

Heeft u naar aanleiding van deze tips over vereisten totstandkoming overeenkomst vragen of wilt u juridische begeleiding bij onderhandelingen over de verkoop of koop van een bedrijf, participatie of ander belangrijk commercieel contract, dan ben ik u graag van dienst.

Berkel-Enschot, 28 oktober 2021
Auteur van dit artikel © :
mr. Enno Schets
Advocaat
Schets Advocatuur
013-5331752
06-57644156
Zie www.schetsadvocatuur.nl

Dit blog artikel is met aandacht geschreven, doch is algemeen van karakter en van informatieve aard. Deze algemene informatie kan niet of verminderd van toepassing zijn, zulks afhankelijk van de specifieke omstandigheden van uw situatie. Dit blog artikel dient derhalve niet als concreet juridisch advies te worden beschouwd. Elke situatie staat op zich en behoeft normaliter maatwerk. Schets Advocatuur aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor het gebruik en de gevolgen van het gebruik van de informatie uit dit blog artikel.

KENNIS MAKEN ?

Zijn er nog vragen?

Neem dan contact met ons op via:

013-5331752
06-57644156
info@schetsadvocatuur.nl

CONTACT MAKEN

Aanmelden nieuwsbrief

Wilt u weten hoe wij omgaan met uw persoons gegevens? Bekijk onze Privacy Policy.

Artikelen over

U zoekt?

Deel dit artikel, kies uw platform!

Bekijk ook de andere artikelen

ALLE ARTIKELEN
advocaat Berkel-Enschot

Vraag of afspraak?

Voor vragen of een afspraak kan vrijblijvend contact worden opgenomen via:

CONTACT